出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
自住建部宣布研究建立房屋养老金制度后，引发了不少人的担忧。
有网友称：“自己的养老金还没拿到，却要给自己的房子先养老。”诸如此类的讨论并不少， 钱从哪里来、是否会增加老百姓负担、收费标准如何等问题接踵而至。
紧接着，多位专家出面正确解读。8月26日，住建部旗下建筑杂志社也发文澄清，声称“房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，别再误读了！”
此前8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，上海等22个城市正在试点。“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国说道。
此次澄清中，建筑杂志社特别强调了这句话，指出公共账户并不需要老百姓出钱，并说明养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。
由此，也衍生了一些新的疑惑，如财政是否有能力筹集公共账号资金、房屋养老金的模式，以及个人账户与公共账户如何分配等。针对这些问题，搜狐财经咨询了多位专家。
“财政压力大也要筹集”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉搜狐财经，从当前地方政府财政收入情况来看，筹集公共账户资金面临一些困难，主要有四个因素：
一是地方的土地财政收入下跌严重，如果按照土地出让收入10%、土地出让净收益20%计提，可能性较小；
二是老旧小区改造资金（专项借款或专项贷款），不太可能计提到公共账户；
三是财政补贴资金也不太可能转入到公共账户，因为有专门规定；
四是建设单位（开发商）缴纳不太现实，开发商已缴纳过土地出让金和税费等资金，如果再去缴纳房屋养老金，可能会将成本转嫁至房价层面，导致房价再次上涨。”
“从地方财政角度看，筹集公共账户资金难度较高；如果从中央角度看，则有能力去筹集，政府类存款高达几十万亿元，如果提取10%，就有三万亿至四万亿元资金，基本可以覆盖大部分公共账户所需要的小区改造或者房屋维修资金。”他指出。
谢逸枫指出：“不要指望土地出让金计提房屋养老金，前七月全国卖地收入17763亿元，同比下降22.3%，对比过去5年同期，堪比断崖式下滑。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则告诉搜狐财经：“当前形势下，没能力也得筹集，一方面是物业维修基金规模比较小，使用提取和流程比较繁琐，导致有钱用不了。所以，没钱也得筹集，因为无论是房屋集中的老龄化时期到来，包括风险隐患的排查、水电气管道的置换维修、电梯更换和屋顶外墙的维修保养置换等，需要大量的资金，安全是第一责任。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前地方政府在财政压力下，要确保公共账户账款的充足，其实需要有三个原则：一是量力而行循序渐进，要基于财政压力和一些重要资金来源的压力，有序规划时间表，需要有一些持续循环的账户管理思路；
二是要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。
三是试点先行，客观上要求一些急难愁盼和风险较大的小区率先改革和试点，不断探索出“财政支持+市场化探索”之路。
“破解专项维修资金提取率低难题”
李宇嘉指出，目前主要探索的资金来源渠道有土地出让金、公积金增值收益、和财政补贴等，正在多方筹集基金，关键一点是钱要花在刀刃上，主要是存在风险隐患、安全隐患，居民对于居住舒适和安全度诉求特别高的一些小区，公共账户资金主要应用这些方面。
“公共账户资金与个人账户资金，使用方式完全不同，个人账户就是个人的，主要是物业维修金，按照物业管理单位为账户来设立，只能用在个人所在的物业管理单位，不能用于别处。但公共账户的资金，如果是土地出让金，就可以用于全市的急需小区或资金缺口较大的小区。” 李宇嘉说道。
但谢逸枫认为，房屋养老金不是个新概念，实际上就是住宅专项维修资金。住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。但目前专项维修资金问题重重，堪称是沉睡的“小金库”，但专项维修资金使用率普遍较低，北京11.6%，成都不超过4%，广州仅1%。
上海房地产科学研究院报告指出，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
“为什么要把住宅专项维修资金制度改名称为住房养老金制度，就是为了破解住宅专项维修资金提取率低、使用难、违规挪用、不缴纳等难题。政府将维修基金升级为住房养老金，实行统一规划、统一管理。这样一来，不仅能够有效激活这笔长期沉睡的资金，还能确保维修项目的顺利推进，提升住宅的居住安全和舒适度。” 谢逸枫分析道。
“新加坡组屋维修翻新模式可借鉴”
谢逸枫认为，公共账户的资金体量大小，最主要是看是有地方政府筹集还是中央政府筹集，如果由地方政府筹集，体量估计不大，凑齐八千亿至一万亿元已经很难。如果是中央政府层面，只需将银行几十万亿元存款提取10%，就能达到三到四万亿元资金体量。
“房屋养老金模式，目前可参照的并不多，还处于探讨阶段。”他指出，日本有修缮积立金，公寓住户需定期缴纳、房屋保险通常包括地震险；美国的住房保险，覆盖范围包括自然灾害、火灾等导致的房屋损坏，房屋维修则主要由房主自愿设立专门的储蓄账户来支持。
新加坡组屋维修翻新模式，设置专门管理机构，新加坡建屋发展局（HDB），全面负责公共住房的规划、建设和后续管理，实现了从建设到维护的全生命周期管理。“新加坡模式，可能有参考和借鉴价值。” 谢逸枫分析道。
“房屋体检和房屋保险制度，目前没有可供参考的案例。”他指出，这两部分的资金来源，一部分可能是个人账户的住房专项维修基金，另一部分则可能是公共账户资金。
李宇嘉指出，房屋体检目前主要是购买第三方服务，规划设计单位、建筑设计单位和保险公司均可以提供相应的服务。政府目前购买此类服务，主要是针对老旧小区与公租房等。
严跃进则认为，房屋养老金的推出，确保了房屋体检一系列工作的有序开展。而房屋保险制度的建立，也要求时刻把房屋体检作为日常工作。
“房屋保险是指通过购买保险的方式，为房屋提供风险保障。在房屋遭受损失或损坏时，保险公司将按照合同约定进行赔付，减轻业主的经济负担，其和房屋养养老金是有本质区别的。”他强调道。
“房屋养老金可以解决这个商品房的老旧问题，但对于私人房、集资房，房改房以及小产权房，这四类房屋未缴纳过住房专项维修基金，这部分资金怎么解决、这四类房屋怎么处理，才是真正的大问题。” 谢逸枫最后指出。
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